Fabio Sopito, agente immobiliare freelance, opera sul mercato da ormai 15 anni confermandosi un punto di riferimento per il panorama napoletano.
C’è una vera ripresa nel mercato immobiliare a Napoli?
Bisogna fare attenzione nel differenziare la ripresa delle transazioni da quella dei valori al metro quadro. Premesso questo. Non si può negare che, dal primo semestre 2015 ad oggi, c’è stato un lieve ma positivo riscontro nell’entità delle transazioni, dettato dal calo dei prezzi.
La disinformazione o meglio la cattiva informazione spesso genera confusione tra il concetto di ripresa immobiliare e ripresa dei valori. Volendo manifestare la mia opinione, in base alla mia esperienza e ai dati elaborati. Mio malgrado, sento di non essere particolarmente propositivo per il prossimo quinquennio. Temo un ulteriore ribasso che ci trasporterà in una dimensione sempre più realistica del mercato immobiliare.
Quindi vendere casa oggi vuol dire svendere?
Svendere è un termine non ammissibile, per due ordini di motivi. Il primo è ravvisabile nella confusione che il cambio di valuta del 2001/2002 ha generato nella conversione monetaria che, per lunghi anni è stata falsata a tal punto da innescare un rialzo dei prezzi snaturato e tendenzioso. Il secondo, non meno importante, è stato l’andamento molto più che elastico delle banche a mutuare sino al 120% del valore dell’immobile.
Queste distorsioni del sistema, hanno provocato rivalutazioni irreali sino all’anno 2008, anno in cui il Sole 24H dichiarava una mole di transazioni di circa 800.000 unità su tutto il territorio nazionale.
Ad oggi si registrano transazioni per un volume di affari di circa 400.000 unità, che, rispetto alle 300.000 del 2014, non inducono a pensare ad un’intensa e concreta ripresa. Rispondendo alla domanda inviterei ad accantonare il termine “svendere” e a parlare di adeguamento realistico dei prezzi.
Allo stato attuale non può esserci errore più grande che attendere una rivalutazione; difficilmente rivivremo un cambio di valuta abbinato a una così ampia elasticità nell’accedere a dei mutui.
Cosa consiglia ad un privato che vuole ad oggi vendere casa?
Ovviamente affidarsi ad un professionista, meglio se appassionato della materia! Vendere un immobile non è affatto cosa semplice, sia sotto il profilo delle difficoltà catastali, sia per l’iter burocratico e giuridico.
Complesso è anche il posizionamento del bene sul mercato combinato ad un articolato sistema di pubblicità che, statisticamente, sortisce maggiori effetti in termini di efficacia, economia di tempi ed energie nonché di raggiungimento di obiettivi più soddisfacenti rispetto alla cartellonistica privata, finalizzata all’occultamento delle spese di mediazione nel tentativo di attribuirle al prezzo di vendita.
Come scegliere il professionista o l’agenzia immobiliare a cui rivolgersi?
La competenza, la dedizione, l’aggiornamento, l’approfondimento e le capacità risolutive hanno prodotto negli anni la fidelizzazione e la stima di un copioso pacchetto clienti, nonché un continuo passaparola che ha contribuito a propagandare il mio metodo professionale.
Perché ha scelto di non appartenere ad un brand?
Operare nel settore sganciandosi da un gruppo vuol dire investire e puntare tutto sulla persona e non sul marchio. Numerosi sono i colleghi che puntano su un’insegna, auspicando un incremento di clientela e puntando il tutto su un via vai di giovanotti che vanno in giro con cravattini e volantini.
Io non sono un reclutatore di soldatini, sono un professionista, un agente che opera quotidianamente sul campo, assumendosi tutti i rischi e le responsabilità.
Quali sono mediamente i tempi di una transazione?
Sia nel caso di un acquisto che di una locazione, la differenza la fa proprio il prodotto, la casa in senso stretto, ovviamente offerta ad un giusto prezzo. Il primo impatto, le sensazioni, il fantasticare su un appartamento è già un grande incipit per imbastire le prime trattative. Sotto il profilo della vendita, al contrario, il proprietario ha bisogno di interfacciarsi col mercato più e più volte, scegliendo inizialmente il consulente che millanta bassi prezzi e tempi brevi.
I venditori, a volte viziati dai bei tempi andati, non comprendono che il mercato immobiliare vive fasi cicliche e piuttosto che proporre un immobile al suo reale valore preferiscono cambiare agenzia o magari affidarlo a più colleghi, svilendo e deprezzando la propria proposta immobiliare. L’interfacciarsi con il mercato ripristina gli equilibri e il venditore si rende più disponibile a quella che in gergo è definita la “gestione del prezzo”. Questo è uno dei motivi per i quali gradisco non essere il primo consulente al quale si affida un potenziale venditore.
Quali sono i quartieri che più hanno risentito della crisi e quali ancora mantengono il prezzo?
L’importanza di non avere limiti territoriali, come alcuni franchising, mi consente di poter spaziare in più comuni conoscendo le diverse realtà.
Di sicuro la crisi ha colpito in maggior modo i quartieri non ben serviti dai mezzi pubblici, uno su tutti il quartiere Posillipo, che in assenza di un bel panorama, che compenserebbe la distanza dai mezzi di trasporto, trova difficilmente potenziali acquirenti; la zona di Fuorigrotta ha subito un importante calo, dettato dall’essere un quartiere ambito da una clientela maggiormente colpita dalla crisi e che in passato riusciva ad accedere al fatidico 120% di mutuo. Vomero e Chiaia sono quartieri che tendono a conservare un profilo medio-alto, il primo perché molto ben servito, il secondo perché appartenente al salotto napoletano. Richieste apprezzabili ma proiettate all’uso investimento (B&B, affitta-camere) investono nel centro storico, come Montecalvario e San Ferdinando, San Domenico Maggiore e Piazza Trieste e Trento. Non rispondono i quartieri popolari quali Forcella, Sanità e Quartieri Spagnoli.
Dov’è possibile trovare le sue proposte immobiliari?
Dedico le mie energie ad un sistema di pubblicità massiva, sponsorizzata in gran parte sul web, tanto è che il mio pacchetto pubblicitario copre i più famosi portali settoriali che vanno da immobiliare.it, idealista.it, subito.it, casa.it e tanti altri. Non da ultimo il mio portale immobiliarenapoli.it, dominio molto forte che ci fa risultare primi su tutti i motori di ricerca, dove il cliente può interfacciarsi, lasciare richieste e comunicare con il nostro personale con un servizio di messaggistica istantanea, nel quale poter inserire la propria richiesta in modo da poter ricevere quotidianamente e in automatico le nuove proposte immobiliari.
Saluti
Fabio Sopito, titolare di Immobiliarenapoli.it
Un sincero ringraziamento ai miei clienti che fino ad oggi mi hanno sponsorizzato e buon acquisto a tutti!
